בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים בוחנים אפשרות של השקעות נדל"ן בארה"ב כאפיק ליצירת הכנסה פסיבית וגיוון תיק ההשקעות. השוק האמריקאי מציע מגוון רחב של הזדמנויות – החל מדירות להשכרה בערים מתפתחות ועד נכסים מסחריים במטרופולינים גדולים. מחירי הנכסים בחלק מהאזורים עדיין נחשבים אטרקטיביים ביחס לשוק הישראלי, והתשואות יכולות להיות גבוהות יותר.
עם זאת, לפני שמתחילים בתהליך של קניית נכס בארצות הברית, חשוב להבין שמדובר בהשקעה בינלאומית המלווה בהיבטי מיסוי מורכבים יחסית. משקיע ישראלי עשוי להיות כפוף גם לחוקי המס בארה"ב וגם לחוקי המס בישראל, ולכן חשוב להכיר את הכללים מראש ולהתנהל בצורה נכונה.
במאמר זה נסקור שישה היבטי מיסוי מרכזיים שכל משקיע ישראלי צריך לקחת בחשבון כאשר הוא נכנס לעולם של השקעות נדל"ן בארה"ב.
1. מיסוי על הכנסות משכירות בארה"ב
כאשר משקיע ישראלי רוכש נכס להשכרה בארה"ב, ההכנסות משכר הדירה נחשבות להכנסה חייבת במס בארה"ב. המשמעות היא שיש להגיש דיווח לרשויות המס האמריקאיות (IRS) ולשלם מס בהתאם לשיעורים הנהוגים במדינה ובמדינה הספציפית שבה נמצא הנכס.
לעיתים ניתן לבחור בין שתי שיטות מיסוי עיקריות:
האחת היא מיסוי על בסיס הכנסה ברוטו בשיעור קבוע, והשנייה היא מיסוי על בסיס הכנסה נטו לאחר ניכוי הוצאות כגון תחזוקה, ניהול נכס, ביטוח וריבית על הלוואות.
ברוב המקרים, משקיעים שמנהלים נכון את ההוצאות בוחרים במסלול של הכנסה נטו, מכיוון שהוא מאפשר להפחית משמעותית את גובה המס.
2. חובת דיווח גם בישראל
גם לאחר תשלום המס בארה"ב, המשקיע הישראלי אינו פטור מהתנהלות מול רשות המסים בישראל. ישראל מחייבת את אזרחיה לדווח על הכנסות מכל העולם, ולכן הכנסות מנכס בארה"ב צריכות להופיע בדיווח השנתי.
עם זאת, קיימת אמנת מס בין ישראל לארצות הברית שמטרתה למנוע כפל מס. המשמעות היא שבדרך כלל ניתן לקזז את המס ששולם בארה"ב מול המס הישראלי, כך שלא תשלמו פעמיים על אותה הכנסה.
משקיעים רבים שנכנסים לתחום של השקעות נדל"ן בארה"ב אינם מודעים לחובת הדיווח הזו בתחילת הדרך, ולכן חשוב להתייעץ עם רואה חשבון שמכיר השקעות בינלאומיות.
3. מס רווחי הון בעת מכירת הנכס
כאשר מוכרים נכס בארצות הברית ברווח, יש לשלם מס רווחי הון בארה"ב. שיעור המס משתנה בהתאם למשך תקופת ההחזקה בנכס ולמבנה ההשקעה.
בדרך כלל, אם הנכס הוחזק מעל שנה, המס נחשב למס רווח הון לטווח ארוך ושיעורו נמוך יותר מאשר מס רגיל.
לאחר תשלום המס בארה"ב, גם כאן עשויה להיות חובת דיווח בישראל. בדומה להכנסות משכירות, ניתן לרוב לקזז את המס ששולם בארה"ב במסגרת אמנת המס בין המדינות.
לכן, כאשר מבצעים קניית נכס בארצות הברית מתוך מחשבה על מכירה עתידית ברווח, חשוב לקחת בחשבון את המיסוי על הרווח כבר בשלב התכנון.
4. מס FIRPTA למשקיעים זרים
אחד המונחים החשובים שכל משקיע זר צריך להכיר הוא FIRPTA – חוק אמריקאי שמסדיר מיסוי על מכירת נדל"ן על ידי משקיעים שאינם אזרחי ארה"ב.
לפי החוק, כאשר משקיע זר מוכר נכס, הקונה מחויב לנכות אחוז מסוים מהעסקה ולהעביר אותו לרשויות המס האמריקאיות כמקדמה על מס רווחי ההון.
מדובר בדרך כלל בכ-15% משווי העסקה, ולא מהרווח עצמו. לאחר מכן ניתן להגיש דו"ח מס ולקבל החזר במידה והמס בפועל נמוך יותר.
משקיעים רבים בתחום של השקעות נדל"ן בארה"ב מופתעים מהניכוי הזה אם הם אינם מכירים אותו מראש, ולכן חשוב להבין את המשמעות לפני מכירת הנכס.
5. מס עיזבון אמריקאי
אחד הנושאים הפחות מוכרים אך החשובים ביותר למשקיעים ישראלים הוא מס העיזבון האמריקאי. ארצות הברית מטילה מס עיזבון על נכסים שנמצאים בתחומה, גם אם בעל הנכס אינו אזרח אמריקאי.
הפטור למשקיעים זרים נמוך יחסית, ולכן במקרים מסוימים עשוי להיווצר חבות מס משמעותית במקרה של פטירת בעל הנכס.
כדי להתמודד עם הסיכון הזה, חלק מהמשקיעים מבצעים קניית נכס בארצות הברית באמצעות מבנה משפטי כגון חברה או נאמנות. מבנה כזה עשוי לסייע בתכנון מס נכון ובהפחתת חשיפה למס עיזבון.
חשוב לציין שכל מקרה שונה ויש צורך בייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטה.
6. מבנה ההשקעה – השקעה פרטית או באמצעות חברה
דרך ההחזקה בנכס יכולה להשפיע מאוד על חבות המס הכוללת. משקיעים יכולים לרכוש נכס בארה"ב כיחידים, באמצעות חברה אמריקאית, או דרך מבנים משפטיים אחרים.
לכל מבנה יש יתרונות וחסרונות מבחינת מיסוי, אחריות משפטית וניהול הנכס.
לדוגמה, השקעה פרטית עשויה להיות פשוטה יותר מבחינת בירוקרטיה, אך השקעה באמצעות חברה יכולה להציע יתרונות מסוימים בהיבטי הגנה משפטית ותכנון מס.
בגלל המורכבות הזו, משקיעים רבים בתחום של השקעות נדל"ן בארה"ב בוחרים להיעזר ביועצי מס, עורכי דין ורואי חשבון שמתמחים בהשקעות בינלאומיות.
לסיכום
השוק האמריקאי מציע פוטנציאל משמעותי למשקיעים ישראלים, אך לצד ההזדמנויות קיימים גם היבטי מיסוי מורכבים שחשוב להכיר. לפני שמתחילים בתהליך של קניית נכס בארצות הברית, מומלץ להבין היטב את כללי המיסוי הן בארה"ב והן בישראל.
הכרת נושאים כמו מיסוי על הכנסות משכירות, מס רווחי הון, חובת דיווח בישראל, חוק FIRPTA ומס עיזבון יכולה לחסוך טעויות יקרות ולהבטיח שההשקעה תנוהל בצורה נכונה.
כאשר מתכננים נכון את מבנה ההשקעה ומתייעצים עם אנשי מקצוע מתאימים, השקעות נדל"ן בארה"ב יכולות להפוך לאפיק השקעה יציב, מגוון ורווחי לטווח הארוך.
